ITP en España en 2026

Al comprar una vivienda de segunda mano, uno de los costes que más influye en el importe final de la operación no es la hipoteca, ni la notaría, ni siquiera el registro, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP. En 2026 sigue siendo una de las partidas más relevantes en cualquier compraventa de vivienda usada y, además, no funciona igual en toda España: cada comunidad autónoma fija sus propios tipos, beneficios fiscales y condiciones de aplicación.

Por eso, no basta con saber cuánto cuesta el inmueble. También conviene tener claro en qué comunidad autónoma se encuentra, si va a destinarse a vivienda habitual, si existe derecho a un tipo reducido y, en algunos casos, cuál será la base sobre la que se calculará el impuesto. En la práctica, dos operaciones muy parecidas pueden tener una factura fiscal bastante distinta solo por realizarse en territorios diferentes.

Cataluña, la comunidad donde más ha cambiado el ITP

Si hay una autonomía que merece una atención especial en 2026, esa es Cataluña. El motivo no está en una reforma aprobada este año, sino en el cambio profundo que entró en vigor el 27 de junio de 2025. Desde ese momento, Cataluña dejó atrás el esquema más sencillo que aplicaba un 10% general y un 11% para operaciones de mayor importe, y pasó a una tarifa realmente progresiva por tramos.

Actualmente, la escala catalana queda así:

• hasta 600.000 euros, el tipo es del 10%;
• entre 600.000 y 900.000 euros, del 11%;
• entre 900.000 y 1.500.000 euros, del 12%;
• a partir de 1.500.000 euros, del 13%.

La cuestión clave es que no se aplica el tipo más alto sobre todo el precio de la vivienda, sino que el impuesto se calcula por tramos. Es decir, Cataluña aplica en 2026 una lógica claramente progresiva, algo que cambia bastante la forma de entender el coste fiscal de la compra.

Este punto es especialmente importante en mercados como Barcelona y parte de su área metropolitana, donde superar los 600.000 euros no siempre significa estar ante una vivienda de lujo. En la práctica, la subida del ITP en Cataluña afecta también a operaciones de nivel medio-alto, no solo a las más exclusivas.

En Cataluña importa tanto el porcentaje como la forma de calcularlo

Una de las confusiones más habituales es pensar que, si el precio supera uno de los umbrales, automáticamente se paga ese tipo sobre toda la operación. No es así. Por ejemplo, en una compra de 700.000 euros, los primeros 600.000 tributan al 10% y los 100.000 restantes al 11%. Por tanto, el tipo efectivo final no es del 11%, sino uno inferior, porque el cálculo es acumulativo.

Además, la reforma de 2025 introdujo una medida mucho más exigente para determinados perfiles: se aplica un 20% en la compra de viviendas cuando el adquirente tiene la consideración legal de gran tenedor, y también cuando se adquiere un edificio completo de viviendas. Esto convierte a Cataluña en una de las comunidades más duras con ciertos compradores de perfil inversor o patrimonial.

Los tipos reducidos siguen siendo relevantes

Aunque la atención suele centrarse en las subidas, Cataluña mantiene también varios supuestos de tributación reducida. Existe un tipo del 5% para determinados casos, entre ellos la compra de vivienda protegida y la adquisición de vivienda habitual por parte de colectivos que cumplan los requisitos previstos en la normativa, como familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia machista o personas jóvenes.

Aquí hay una novedad relevante que sigue teniendo efectos en 2026: el límite de edad para jóvenes pasó a ser de 35 años o menos en las transmisiones realizadas desde el 27 de junio de 2025, cuando antes estaba fijado en 32 años. Para muchos compradores, ese cambio amplía de forma clara el acceso al tipo reducido.

También conviene recordar otra medida menos visible, pero muy interesante: desde el 20 de agosto de 2025 se aplica un régimen reducido para ciertos municipios rurales. En esos casos, la compra de vivienda habitual puede tributar al 4%, o incluso al 3% si el inmueble se encuentra en un municipio rural de atención especial. Este régimen se mantendrá, en principio, hasta el 16 de julio de 2029.

Qué supone en la práctica comprar en Cataluña en 2026

• El ITP ya no se interpreta como un único porcentaje, sino como una escala progresiva por tramos.
• El primer salto llega a partir de 600.000 euros, una cifra relativamente frecuente en algunos mercados urbanos.
• Los grandes tenedores y determinadas operaciones más intensivas soportan un tipo del 20%.
• Siguen existiendo vías de alivio fiscal, como el 5%, el 4% o incluso el 3% en supuestos concretos.

Qué ocurre en el resto de España

Fuera de Cataluña, el panorama sigue siendo muy desigual, aunque resulta más fácil de resumir. Entre las comunidades con tributación más moderada destacan Madrid y Navarra, ambas con un 6% general. Después aparecen territorios como Andalucía y el País Vasco, que se sitúan en torno al 7%, con sus propias particularidades y beneficios fiscales.

En otros casos, el impuesto se mueve en niveles intermedios o altos. Aragón aplica una escala progresiva que arranca en el 8% y puede llegar al 10%. Murcia mantiene un 8% general. Y la Comunitat Valenciana introduce un cambio destacable en 2026: hasta el 31 de mayo el tipo general sigue siendo del 10%, pero desde el 30 de junio de 2026 baja al 9%, mientras que para inmuebles de más de un millón de euros se mantiene el 11%.

Dicho de forma sencilla, si se busca una fiscalidad más ligera en la compra de vivienda usada, Madrid y Navarra siguen siendo referencias claras. En cambio, en comunidades con tramos progresivos o mercados más tensionados, el coste fiscal puede crecer con rapidez. Cataluña, tras la reforma de 2025, encaja sin duda en este segundo grupo.

Qué conviene revisar antes de firmar

• La comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.
• El precio de compra y la base imponible que se va a tomar como referencia.
• Si la vivienda va a ser habitual, porque muchas reducciones dependen de ello.
• La situación personal o familiar, ya que puede dar acceso a un tipo reducido.
• Si en Cataluña existe algún supuesto especial aplicable, porque la diferencia entre tributar al 5%, al 10%-13% o al 20% puede ser muy importante.

En 2026, el ITP sigue siendo uno de los grandes costes de la compra de vivienda usada, pero cada vez tiene menos sentido tratarlo como si fuera un porcentaje uniforme en toda España. La gran diferencia la marca Cataluña, donde la reforma de 2025 ha endurecido la tributación para muchas operaciones, ha introducido una lógica progresiva real y ha elevado claramente la presión fiscal sobre determinados perfiles inversores.

Por eso, antes de cerrar una compra, conviene no quedarse solo con el precio del inmueble. El coste real de la operación depende también, y mucho, de cómo tribute esa compraventa en la comunidad autónoma correspondiente.

La compra de una vivienda implica muchas decisiones importantes, y la fiscalidad es una de las que más impacto tiene en el coste final. Contar con asesoramiento profesional desde el principio permite anticipar gastos, detectar posibles beneficios fiscales y planificar la operación con más seguridad.

En Lusa Legal, somos profesionales del sector inmobiliario en España y acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de compra. Si está valorando adquirir una vivienda y quiere hacerlo con información clara y respaldo experto, puede ponerse en contacto con nosotros.